我们秉承认真细致、坚守承诺的作风,友爱奉献的准则,让您对我们满意一百分!
经营性公墓单位和丧主之间法律关系性质的界定
来源:无 发布人: 发布时间:2017-11-30 16:15:38 字号:

  一般人认为公墓经营单位和丧主之间为租赁法律关系,但是,并没有文章对该租赁关系从主体、客体及内容方面进行详细论述。以经营性公墓为例,笔者对租赁法律关系说进行分析并提出质疑。根据《合同法》212条规定:租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同的主体是出租人和承租人;标的物是指租赁合同生效后,出租人交付承租人使用收益的物,包括动产和不动产;出租人的主要义务有交付租赁物、维修租赁物以保证承租人的使用收益。承租人的主要义务有支付租金、善良保管并合理使用租赁物、返还租赁物。根据以上租赁合同的基本知识,我们来分析“租赁法律关系说”。

  1.主体。根据《公墓管理暂行办法》规定:经营性公墓,由建墓单位持批准文件向当地工商行政管理部门领取营业执照,方可正式营业。根据1998年《通知》的规定:要凭用户出具的火化证明(火葬区)或死亡证明(土葬改革区),提供或出售墓穴和骨灰存放格位。由此可知,该租赁法律关系的主体为经营性公墓的建墓单位和死者的近亲属,即丧主。

  2.标的。《合同法》关干租赁合同标的物的表述是“租赁物”,学界的理解一般是指有体物、非消耗物,包括动产和不动产,不包括权利②。因此,该租赁关系的标的物并不是墓穴所占用土地的建设用地使用权。《公墓管理暂行办法》第13条规定:公墓墓区土地所有权依法归国家或集体所有,丧主不得自行转让或买卖。该墓穴所占土地的所有权亦得排除。那是否是建墓单位所建造的墓穴呢?建墓单位通过出让或者划拨方式取得建设用地使用权,根据《物权法》136条规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。“通常情况下,地表是指地球的表面,是一个面的概念,而在这里地表是指地球表面及其上下一定范围的空间。”③在地表及其上下一定范围的空间内建造墓地正是建墓单位取得建设用地使用权的目的所在。建墓单位所建公墓应该属干不动产。不动产一般包括建筑物、构筑物及其附属设施。公墓主体部分是墓穴,其应属干建筑物,但有别干供生者居住的房屋。为物尽其用,建墓单位建造一定的附属设施也是必要的。因此,该公墓租赁法律关系的标的物为所建墓穴及其附属设施。可见,此处的标的物并不是“墓地”而是“墓穴”,称之为“墓穴租赁法律关系”更是恰当些。但是,该法律关系是否符合租赁法律关系的相关规定呢?首先,根据《合同法》241条规定:租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁合同的最长期限为20年,超过部分无效。通过以上的规范分析可知该“20年”的性质是难以界定的,有时指“墓穴管理费的收费周期”,有时指“墓地使用期限”。若是前者,丧主与公墓经营单位之间就不是租赁关系,而是服务性合同关系。若是后者,丧主和公墓经营单位之间是租赁关系。但是,根据上文分析,标的物应该是“墓穴”而不是所占用土地。另外,根据《合同法》220条规定:出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。显然,出租人对干租赁物负有维修义务,以方便承租人按照合同约定目的或者租赁物性质使用收益。因此,公墓经营单位对公墓进行维护管理是其作为出租人的法定义务,怎能另行收费?若公墓经营单位收取的是租赁费呢?根据《合同法》216条规定:租赁合同期间一年以上的,租金支付一般是在每届满一年时支付。除非当事人另有约定。但是现实中,丧主都是被要求一次性支付建墓单位规定年限的费用。

  “死有所葬、入土为安”是中国传统文化认可的最基本也最朴素的生活信条和殡葬伦理。若是为租赁关系,20年的租期显然是不能适应墓地的特殊用途的,而这已是租赁合同的最长期限。其次,根据《合同法》规定,无论是出租人还是承租人都享有广泛的解除权。尤其是当该合同为不定期租赁合同时,当事人享有随时解除合同的权利,只是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。若是出租人解除租赁合同,那将是不可想象的事情。另外,根据《公墓管理暂行办法》17条规定:凡在经营性公墓内安葬骨灰或遗体的,丧主应按规定交纳墓穴租用费、建墓工料费、安葬费和护墓管理费。该条规定了四项费用,显然不能为租赁合同所涵盖。另外,既然支付墓穴租用费,为何支付建墓工料费?为何支付护墓管理费?就好比为何要求承租人支付出租人的房屋建设费用和房屋维护费用。

  根据《公墓管理暂行办法》13条:公墓墓区土地所有权依法归国家或集体所有,丧主不得自行转让或买卖。土地所有权归国家或者集体所有。建设用地使用权能否是这里转让的标的物呢?根据《物权法》规定:建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让,并且,建设用地使用权转让的,附着干该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。丧主通过与建墓单位签订合同,取得建设用地使用权。但是,根据《物权法》145条规定:建设用地使用权的转让,应当向登记机构申请变更登记。另外,建设用地使用权人取得建设用地使用权的目的是为了“使用”,即在该建设用地上从事一定建设。但是,相比较干建设用地使用权,丧主所欲取得的是墓穴所有权,好比购房者所欲取得的是房屋所有权而不是房屋所在土地的建设用地使用权而后又自己从事建设。

  通过以上分析,“租赁法律关系”难以界定公墓单位和丧主之间的关系。以上分析主要集中于经营性公墓单位和丧主之间法律关系性质的界定。但是,公墓法律关系应是国家、经营性公墓和丧主三者之间的法律关系。由干我国相关的规范性文件是比较落后甚至缺失的,因此,笔者的下文分析并不局限干现行规范。

Copyright ©2017 www.gongmubeijing.com 北京墓地 All Rights Reserved